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カナダでは、住宅所有が一種の投資として考えられているため、成人のほとんどが住宅購入を目指しています。
しかし、カナダの住宅の価格が高騰していることにより、賃貸の場合が理にかなっている場合があるという人もいます。
このニュースでは、考慮すべき項目とそれを算出できるツールが紹介されています。
その件についての詳細記事（英語版）はこちら
Should you rent or buy a home? Why that calculation might be changing
以下和訳です。
Global News
（2022年4月14日投稿記事）
家を借りるか買うべきか： その計算が変わる可能性の理由
オンタリオ州グエルフにある売り出し中の家は、今月、ユーザーがTikTokで視聴者に物件を案内して話題になりました。 天井に大きな穴があり、汚物で覆われ、正面玄関に焼け跡がありました。
それは640,000ドル以上で上場されましたが提示価格117,000ドルで売られました。
ロイターによれば、このような話はカナダの不動産では珍しくありません。カナダの不動産では、住宅の平均販売価格が過去2年間で50％以上急騰しています。
しかし、この見出しにより、一部のカナダ人は、家を借りることから家を所有することへと思い切って取り組むことができるかどうか、あるいはそうすべきかどうかを疑問視するようになりました。
知っておくべきことは次のとおりです。
購入の場合
多くの点で、家を買うことは成人の目標と見なされています。
カナダ人は、住宅を「良好で安定した投資」として、そして誰もが「購入しようと努力している」ものとして「深く根付いた見方」を持っているとジェネレーションスクイーズの創設者であるポールカーショー氏は言いました。
それは昨今始まった考え方ではありません。カナダ不動産協会によると、住宅価格は過去20年間で全国的に継続的に上昇しており、2022年2月の全国平均住宅価格は80万ドルを超え、昨年の同じ月から20パーセント上昇しています。
この値上げのために、多くの人が住宅を賢明な投資と見なしています。家主にお金を渡すことで「お金を捨てる」のではなく、公平性を構築し、市場によっては、最近の傾向が何らかの指標である場合、家に費やしたお金が増える可能性があります。
もう1つの利点は、主たる住居にキャピタルゲイン税がかからないことです。 カナダ人が投資から得た収入の50％は課税対象ですが、家の累積価値に対してこれを支払う必要はありません。
「所有よりも賃貸することの課題は、家に投資しない場合に使用するさまざまなタイプの投資手段にキャピタルゲインを蓄積するよりも、主たる住居にキャピタルゲインを蓄積することに大きな税制上の利点があることです」とスコシアバンクのチーフエコノミストのJean-François Perrault 氏は説明しました。
それに加えて、長期滞在の場合は、賃貸時と同じように住宅市場の変動の影響を心配する必要はありません。 家賃を払っている間、これらの変動は家賃の値上げや改築につながる可能性があります。それはつまり、家主がアパートを改築できるように、テナントを退去させるということになります。
オタワのPWLキャピタルのポートフォリオマネージャー兼リサーチ責任者であるベンフェリックス氏は、住宅を所有することで、将来の住宅消費の「本当に素晴らしいヘッジ」が得られると述べています。
「住宅消費の観点から、家を所有することは賃貸するよりもリスクが少ないと思います。しかし、ほとんどの人が30年間家に住むことになるとは思いません」とフェリックス氏は説明しました。
それは私たちに2番目のオプションをもたらします：賃貸。
賃貸の場合
カナダでは、居住者の約30％が家を借りていますが、必ずしも選択する必要はありません。
2月にカナダで住宅の平均価格が80万ドルに達すると、平均的な居住者は5％の頭金を支払うために40,000ドルが必要になります。これには、取引自体の費用やCMHC保険も含まれていません。このような少額の頭金を受け取る資格を得るには、住宅ローンを支払う必要があります。
「住宅の価格が、人々が家を購入できるようにする上で重要な障害となるところまで到達しました」とペロー氏は言いました。
「好むと好まざるとにかかわらず、避難所が必要です。住居を買う余裕がない場合は、家賃を払うことになります。したがって、多くの人にとって、それは選択肢すらありません。」
ただし、賃貸は、歴史的に考えられてきたような消極的で経済的に無責任な2番目の選択肢である必要はありません。 フェリックスによると、多くの場合、賃貸は実際には賢明な動きかもしれません。
「富の蓄積の観点から、賃貸と所有は同等である可能性があります。 それはしばしば見落とされがちなことだと思います。（家賃はお金を捨てると見なされています）」と彼は言いました。
人々が家を買うことから得られるお金を見るとき、彼らはしばしば最初の購入価格を見て、次に最終的な販売価格を見ます。 そしてその両者の差引残高が純粋な利益だと思っているかもしれません。
しかし、それは必ずしも真実ではありません。 家を所有しているとき、お金を「捨てる」必要があるあらゆる種類の定期的な費用があります：いくつか例を挙げると、固定資産税、維持費、そして住宅ローンの利子支払い。
「所有の回復不能なコストを合計し、それを賃貸と比較すると、実際には非常に似ている可能性があります」とフェリックスは説明しました。
しかし、家を所有することは預金を強制します。毎月の住宅ローンの支払いを行うことで、最終的に家を売却したときに返済されるお金と、利益を増やすことになります。
クレディ・スイスのグローバル投資収益年鑑は、100年以上にわたってグローバル投資収益を追跡してきました。 1900年から2017年の間に、不動産投資からの平均的な世界的な収益は、家を所有するなど、およそ1.3％であったことがわかりました。
株式市場への投資の場合、平均収益率は5％強でした。
フェリックス氏によると、お金を節約して投資することについて規律を保つことができれば、理論的には、賃貸しながら同じくらいのお金を稼ぐことができます。
「投資家は、リスクの高い株、小型株、バリュー株のポートフォリオのウェイトを具体的に増やすことができます。これにより、期待収益が増加します」と彼は説明しました。
「それに基づいて比較すると、実際には賃借人はさらに大きなアドバンテージを得ることができると思います。不動産を所有することで同じようなことをすることはできません。」
選び方
議論の両側には強い議論がありますが、あなただけが自分の独特の状況に基づいて自分の財政に最適なものを決定することができるとフェリックス氏は言いました。
彼の場合、住みたいと思っている地域に賃貸物件が非常に少なかったため、賃貸を好むにもかかわらず、現実的には購入を余儀なくされました。また、住宅ローンなどの強制貯蓄プランの制約が必要になる場合もあります。そうしないと、取るに足らない購入で余分な現金をすべて吹き飛ばしてしまいます。
結局のところ、選択は非常に個人的なものですが、決定を導くのに役立つ一般的なルールがいくつかあります。
ここで5％のルールが登場します。フェリックス氏はPWL CapitalのWebサイトで概念を説明し、賃貸するか所有するかを決定するのに役立つ計算を行うために必要なツールを示しています。
フェリックス氏によると、住宅所有者の場合、住宅の価値の約5パーセントが回収不能な費用で支払う計算になります。 したがって、検討している家の価値を5％で乗算し、それを12か月間割ると、家賃だった場合に支払う最大額が算出できます。
あなたがその数字よりも少ない金額で借りることができるなら、「借りることは賢明な経済的決定かもしれない」と彼は記しました。
数学が苦手な場合は、2016年のこのグローバルニュースの不動産計算機も役立ちます。
— With files from Global News’ Amanda Connolly
（不動産計算方法論）
月額家賃を計算するために、家賃はインフレに伴って増加し（年率2％）、家賃の保険を購入すると仮定します（月額家賃の1.32％）。
住宅を所有するための毎月の費用を計算するために、25年以内に住宅ローンを全額返済すると仮定して、指定した利率で毎月の住宅ローンの支払いを決定します。次に、固定資産税（毎年あなたの家の価値の1.2％）、住宅所有者保険（毎年あなたの家の価値の0.46％）、維持費（毎年あなたの家の価値の1％）の費用を追加します。光熱費（月額300ドル）。これらのコストは、インフレ（年間2％）または家の価値（年間4％）のいずれかで上昇すると想定されています。頭金が20％未満の場合、住宅ローン保険料がCMHCの禁止レートで住宅ローンに追加されます。また、頭金の1回限りの固定費と、家の売買に関連する閉鎖費用（家の価値のそれぞれ4％と8％）を追加します。あなたの家を売ることからの純利益は総費用から差し引かれます。
これらの各値に正味現在価値の計算を適用して、今日のドルでコストを取得します。簡単に言えば、今日稼いだお金は、その稼ぎの可能性のために、将来稼ぐお金よりも価値があります。これは、賃貸料が何年にもわたって分散しているため、賃貸料を削減するように機能します。一方、家を購入するには、多額の初期費用がかかりますが、収益は数年先に延期されるため、今日のドルでは価値が低くなります。これは、賃貸に比べて持ち家のコストを増やすように機能します。
